การประเมิณราคาอสังหาริมทรัพย์
ไม่ว่าใครต่างก็มองหาคอนโดราคาถูก พัทยาแต่ประเด็นสำคัญคือเราจะรู้ได้อย่างไรว่าคอนโดที่เราสนใจกำลังจะซื้อมีราคาที่ถูกกว่าท้องตลาด สิ่งนี้เองคือประเด็นที่เราสนใจ และแน่นอนว่าการที่เราจะรู้ว่าสิ่งไหนถูกเราต้องมีตัวเปรียบเทียบทางด้านราคา แต่คอนโดพัทยาเองก็มีมากมายหลายห้องหลากหลายราคา การจะมาเสี่ยงโชคว่าราคาที่เราซื้ออาจจะเป็นราคาถูกกว่าท้องตลาดคงไม่ใช่เรื่องที่เหมาะสมเท่าไหร่นัก ดังนั้นเราขอแนะนำวิธีที่จะช่วยให้คุณสามารถประเมิณราคาอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างแม่นยำ เพื่อสร้างข้อได้เปรียบในการซื้อและการมองหาคอนโดปล่อยเช่าพัทยา
ทำไมการประเมิณราคาอสังหาริมทรัพย์จึงสำคัญ
การเป็นเจ้าของคอนโดราคาถูก พัทยาจำเป็นต้องเข้าใจหลักประเมิณอสังหาริมทรัพย์
ซึ่งเป็นสิ่งที่สำคัญที่จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพแก่นักลงทุนทั้งได้ด้านการซื้อ-ขาย ปล่อยเช่า เป็นอีกหนึ่งในขั้นตอนการวางแผนขั้นเริ่มต้นสำหรับการวิเคราะห์องค์ประกอบต่างๆไม่ว่าจะเป็น
- · การวิเคราะห์แนวโน้มราคาในอนาคต
- · การสำรวจอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่
- · การวิเคราะห์ภาษีและค่าใช้จ่าย
- · การวางแผนการปล่อยเช่า
- · การป้องกันการซื้ออสังหาราคาแพงกว่าท้องตลาด
วิธีการประเมิณราคาอสังหาริมทรัพย์ง่ายๆด้วยตนเอง
การประเมิณราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อหาคอนโดราคาถูก พัทยาสามารถทำได้ด้วยการเปรียบเทียบตลาด
(market comparison approach) ซึ่งเราจะทำการเก็บข้อมูลราคาห้องของอสังหาริมทรัพย์ที่เราสนใจให้ได้มากที่สุดจากนั้นเราจะทำการคำนวณหาราคากลาง
(Middle Price)
เพื่อหาราคาที่เราจะใช้เป็นเกณฑ์ในการเปรียบเทียบว่าอสังหาริมทรัพย์ที่เราสนใจนั้น
มีระดับราคาอยู่ในช่วงใด แพงหรือถูก และคุ้มค่าที่จะซื้อหรือไม่
ยกอย่างเช่น
- ห้อง 1 ราคา 1.4 ล้านบาท
- ห้อง 2 ราคา 1.6 ล้านบาท
- ห้อง 3 ราคา 1.3 ล้านบาท
- ห้อง 4 ราคา 1.2 ล้านบาท
- ห้อง 5 ราคา 1.7 ล้านบาท
= [1.4++1.6+1.3+1.2+1.7] ÷ 5= 1.4 ล้านบาท
คำตอบ 1.4 ล้านบาท ที่เราได้จากการคำนวณ
คือราคากลางของคอนโดหรืออสังหาริมทรัพย์ที่เราเฉลี่ยจากจำนวนข้อมูลที่รวบรวมมาทั้งหมด
ซึ่งเราจะใช้ตัวเลขนี้ในการเปรียบเทียบเพื่อหาความเหมาะสมของราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์
หมายเหตุ: การคำนวณข้างต้นเป็นการประเมิณคร่าวๆด้วยตนเอง ซึ่งอาจไม่ได้มีความแม่นยำถูกต้อง 100% แต่สามารถใช้วิเคราะห์ในราคารวมๆในขั้นต้นได้
ข้อควรระวังในการประเมิณราคาอสังหาริมทรัพย์
การประเมิณราคาอสังหาริมทรัพย์จะมีความแม่นยำมากน้อยแค่ไหนขึ้นอยู่กับคุณภาพ และปริมาณของข้อมูลที่เรารวบรวมมา ดังนั้นเราจำเป็นต้องคำนึงถึงปัจจัยเหล่านี้ร่วมด้วยในการวิเคราะห์
ราคาในแต่ละช่วงเวลา
อสังหาริมทรัพย์เกิดการเปลี่ยนแปลงทางด้านราคาอยู่ตลอด ในแต่ละช่วงเวลาย่อมมีความผันผวนทางด้านราคาอยู่เสมอ เพราะฉะนั้นในการรวบรวมข้อมูลเพื่อทำการวิเคราะห์ คุณจำเป็นต้องคำนึงถึงราคาในแต่ละช่วงเวลาของข้อมูล หรือการเก็บรวบรวมข้อมูลนั้นควรเป็นปัจจุบันมากที่สุดเพื่อลดความคลาดเคลื่อนในการคำนวณ
การตั้งราคาหลอก
หากคุณเก็บรวบรวมข้อมูลราคาอสังหาริมทรัพย์ผ่านทางเว็บไซต์หรือตามสื่อออนไลน์ต่างๆขอให้ระวังไว้ให้ดี เพราะราคาที่คุณเห็นอาจไม่ใช่ราคาจริงๆของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ เพราะโดยปกติแล้วทางผู้ขายมักจะตั้งราคาหลอกในการทำการตลาดเพื่อดึงดูดกลุ่มลูกค้า ดังนั้นถ้าหากคุณรวบรวมข้อมูลผ่านช่องทางออนไลน์เหล่านี้ก็ขอให้พิจารณาอย่างรอบคอบ
สำรวจสภาพตลาด
ในบางพื้นที่ราคาอสังหาริมทรัพย์อาจมีราคาที่สูงมากกว่ามูลค่าที่แท้จริง ซึ่งมีสาเหตุหลายปัจจัยที่ผลักดันราคาอสังหาทรัพย์ให้เพิ่มขึ้น ไม่ว่าจะเป็นเศรษฐกิจที่เติบกำลังเติบโต สภาพทำเลของอสังหาที่ตั้งอยู่ในแหล่งทำเลทอง ความต้องการของตลาดในช่วงนั้น ทั้งหมดทั้งมวลนี้คือสิ่งที่คุณจำเป็นต้องนำไปประกอบการตัดสินใจ เพื่อเก็บรวบรวมข้อมูลทางด้านราคาที่มีความผันผวนน้อยที่สุด
ปริมาณข้อมูลที่รวบรวมได้
การคำนวณหาราคากลาง (Middle Price) เป็นการเก็บรวบรวมข้อมูลเชิงสถิติที่จะมีความแม่นยำมากน้อยขึ้นอยู่กับจำนวนข้อมูลตัวอย่าง การเก็บข้อมูลที่น้อยเกินไปอาจนำมาซึ่งการพยากรณ์ราคาที่คลาดเคลื่อน ดังนั้นในการเก็บรวบรวมข้อมูลคุณควรเก็บข้อมูลให้ได้มากที่สุด เพื่อลดโอกาสที่ผลลัพธ์จากการคำนวณจะคลาดเคลื่อน
เราจะสามารถรวบรวมข้อมูลได้จากที่ไหนบ้าง
ในการเก็บรวบรวมข้อมูลราคาอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบันสามารถทำได้ง่ายเป็นอย่างมาก เพราะมีสื่อออนไลน์ที่น่าเชื่อถือต่างๆมากมายให้เราเข้าไปเก็บข้อมูลได้อย่างอิสระ ไม่ว่าจะเป็นตามเว็บไซต์ประกาศขายอสังหาริมทรัพย์จากนายหน้าในพื้นที่ หรือเว็บไซต์รับฝากขายอสังหาชั้นนำต่างๆ และแน่นอนว่าถ้าหากคุณต้องการข้อมูลที่มีความคลาดเคลื่อนน้อยที่สุด ก็สามารถติดต่อหาเจ้าของอสังหาที่ประกาศขาย เพื่อสอบถามราคาและทำการเปรียบเทียบกับเจ้าอื่นๆได้เช่นกัน
ขอความช่วยเหลือจากนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
การติดต่อสอบถามนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ถือเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่มีความสะดวกและรวดเร็วในการหาราคากลางอสังหาที่เราจะซื้อ เพราะเหล่านายหน้าอสังหาพวกเขามีความชำนาญในพื้นที่ของตนเองเป็นอย่างดี อีกทั้งยังมีฐานข้อมูลลูกค้าจำนวนมาก เราสามารถขอความช่วยเหลือเพื่อให้พวกเขาช่วยเปรียบเทียบราคาและเสนอตัวเลือกราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เราต้องการมากที่สุดได้
บทสรุป
การประเมิณราคาอสังหาริมทรัพย์สามารถวิเคราะห์เบื้องต้นได้ด้วยตนเอง
ซึ่งสามารถคำนวณได้จากการเก็บรวบรวมข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่เราสนใจ
จากนั้นนำมาคำนวณหาค่ากลางเพื่อทำการเปรียบเทียบกับตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ
วิธีนี้จะช่วยให้เราสามารถเข้าถึงราคาที่เป็นธรรมได้มากที่สุด ป้องกันไม่ให้เราขายทรัพย์ถูกกว่าตลาด และป้องกันไม่ให้เราซื้อทรัพย์ที่แพงกว่าตลาดอีกด้วย อย่างไรก็ตามวิธีการทั้งหมดที่กล่าวมานี้เป็นเพียงการ