ทำความรู้จัก Yield สิ่งที่นักลงทุนอสังหาต้องรู้

อสังหาริมทรัพย์เกิดการเปลี่ยนแปลงราคาอยู่ตลอดเวลาตามสภาวะเศรษฐกิจในแต่ละช่วงเวลา นั่นหมายความว่า “ความเสี่ยง” จากการซื้ออสังหาริมทรัพย์สามารถเกิดขึ้นได้ตลอดเวลา เพราะคุณไม่มีทางรู้เลยว่า ณ ราคาปัจจุบันที่คุณซื้อวันนี้จะสามารถสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าให้แก่คุณในอนาคตได้หรือไม่ ดังนั้นการประเมิณ Yield หรือการหาผลตอบแทน จึงเป็นเครื่องมือการวิเคราะห์ที่มีประสิทธิภาพที่นักลงทุนอสังหาฯ จำเป็นต้องรู้

Yield คืออะไร?

               ยีล (Yield) คือ อัตราผลตอบแทนที่เราได้รับจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แต่ละช่วงเวลา โดย yield จะแบ่งออกเป็น 2 ประเภทหลักๆ คือ Rental Yield และ Yield Guarantee ซึ่งเราจะใช้อัตราผลตอบแทนที่ว่านี้เพื่อทำการศึกษาตลาด และยังสามารถใช้เพื่อเป็นตัวเปรียบเทียบสำหรับการลงทุนประเภทอื่นๆอีกด้วย

ยกตัวอย่างเช่น

·      หากมีนักลงทุนหรือใครก็ตามพูดว่าคอนโดพัทยามี Yield อยู่ที่ 7% ต่อปี หมายความว่าผู้ลงทุนคาดการณ์ว่าคอนโดในพัทยาจะสามารถสร้างผลตอบแทนแก่พวกเขาได้ที่ 7% ต่อปีนั่นเอง

       แต่ทั้งนี้สำหรับ Yield ทั้งสองประเภทไม่ว่าจะเป็น Rental Yield หรือ Yield Guarantee สามารถแตกแยกย่อยความละเอียดลงไปได้อีกหลายประเภท โดยเราจะเริ่มทำความเข้าใจ Rental Yield เป็นส่วนแรกกันก่อน

Rental Yield คืออะไร?

rental yield คือ อัตราผลตอบแทนที่นักลงทุนจะได้รับจากการปล่อยเช่าอสังหาฯ ซึ่งสามารถคิดได้จากการคำนวณต้นทุนราคาอสังหาและค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับจากการปล่อยเช่าในอนาคต โดยจะถูกแบ่งย่อยออกมาเป็น 3 ประเภทด้วยกันคือ

1.         Gross Rental Yield

2.         Net Rental Yield

3.         Cash on Cash Rental Yield

Yield Guarantee คืออะไร?

               Yield Guarantee คือ กลยุทธ์การหาผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอสังหาฯ ที่คำนวณโดยผู้ประกอบการ ซึ่งจะนำเอาต้นทุนด้านการปล่อยเช่า ค่าใช้จ่ายต่างๆ มาสรุปเป็นค่า Yield เพื่อวางแผนและประเมิณความเสี่ยงจากการซื้ออสังหามาลงทุน

Gross Rental Yield คืออะไร?

Gross Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนที่คาดการณ์ว่าจะได้รับจากการปล่อยเช่าเบื้องต้น หรือก็คือการคาดการณ์แบบรวมๆนั่นเอง

 ยกตัวอย่าง

นาย A ซื้อคอนโดย่านพัทยามาในราคา 1,200,000 บาท และทำการปล่อยเช่าห้องในราคา 8,000 บาท โดยคาดการณ์ว่าผู้เช่าจะอยู่ครบตลอดอายุสัญญาที่ตกลงไว้คือ 1 ปี หรือ 12 เดือน หรือ (8,000 x 12 = 96,000 บาทต่อปี)

การคำนวณ

(96,000 ÷ 1,200,000) x 100 = 8% ต่อปี

หมายเหตุ

Gross Rental Yield เป็นการคำนวณแบบหยาบ เนื่องจากไม่ได้มีการนำค่าใช้จ่ายอื่นๆมาคำวนวณร่วมด้วยในการหา yield และเป็นการคำนวณแบบการซื้อมาปล่อยเช่า จึงเหมาะสำหรับนักลงทุนที่มีเงินเย็น

Net Rental Yield คืออะไร

               Net Rental Yield คือ การคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าที่นำค่าใช้จ่ายอื่นๆมาหักลบด้วย ไม่ว่าจะเป็นค่านายหน้าจากการฝากปล่อยเช่า หรือค่าส่วนกลาง เป็นต้น

ยกตัวอย่าง

นาย B ลงทุนซื้อคอนโดย่านบางแสนมาในราคา 2,100,000 บาท จากนั้นปล่อยเช่าในราคา 10,000 บาทต่อเดือน เป็นระยะเวลา 1 ปี หรือ 12 เดือน (120,000 บาท/ปี) แต่ในขณะเดียวกันก็มีค่าใช้จ่ายเกิดขึ้นระหว่างการปล่อยเช่านั่นก็คือค่าส่วนกลาง ที่ต้องจ่าย 1,600 บาทต่อเดือน จ่ายตลอดทั้งปีอยู่ที่ 19,200 บาทต่อปี

การคำนวณ

(120,000 – 19,200) ÷ 2,100,000 x 100 = 4.8% ต่อปี

หมายเหตุ

Net Rental Yield เป็นการคำนวณแบบซื้อคอนโดมาลงทุน แต่มีการคำนวณค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเพื่อหาค่าเช่าสุทธิ ซึ่งเป็นรูปแบบที่เหมาะสำหรับนักลงทุนที่มีเงินเย็น

Cash on Cash Rental yield คืออะไร?

               Cash on Cash Rental Yield คือ การคำนวณหาผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอสังหาฯ เป็นเงินสดในรอบปี ซึ่งเป็นการคำนวณหาผลตอบแทนแบบกู้เงินมาลงทุน โดยจะนำค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกิดขึ้นมาคำนวณหาค่ายีลไม่ว่าจะเป็นค่าตกแต่ง, เงินกู้ที่ต้องชำระรายปี, ค่าส่วนกลาง เป็นต้น

ตัวอย่าง

นาย C ตัดสินใจซื้อคอนโดในราคา 3,000,000 บาท และได้มีการชำระค่าจอง ค่าตกแต่งเฟอร์นิเจอร์ ค่าเงินดาวน์ไปแล้วทั้งสิ้น 1,300,000 บาท มีเงินผ่อนที่ต้องจ่ายธนาคารเดือนละ 13,000 บาท (156,000 บาทต่อปี) จากนั้นได้ทำการปล่อยเช่าคอนโดในราคา 24,000 บาทต่อเดือน  (288,000 บาทต่อปี) และมีการชำระค่าส่วนกลางอยู่ที่เดือนละ 2,000 บาท (24,000 บาทต่อปี)

การคำนวณ

(288,000-24,000-156,000) ÷ 1,300,000 x 100 = 8.3% ต่อปี

หมายเหตุ

Cash on Cash Rental Yield เป็นการคำนวณหาค่าตอบแทนแบบใช้เงินกู้มาลงทุน ซึ่งจำเป็นต้องคำนวณค่าใช้จ่าย ดอกเบี้ย และค่าใช้จ่ายแฝงอย่างรอบคอบ เพราะในความเป็นจริงอาจมีค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดเกิดขึ้นได้ตลอดเวลา

การวิเคราะห์ YIELD ที่เหมาะสม

               การประเมิณ Rental Yield จะช่วยให้ผู้ลงทุนสามารถเปรียบเทียบความคุ้มค่าจากเงินต้นที่ลงทุน ว่าตัวเลือกการลงทุนนี้มีความคุ้มค่าที่จะเสี่ยงหรือไม่ นั่นหมายความว่าถึงแม้ผลลัพธ์การคำนวณ Rental Yield จะมีค่าออกมาเป็นบวก แต่นั่นก็ยังไม่สามารถการันตีได้ว่าการลงทุนนั้นคุ้มค่า เพราะถ้าหาก Rental Yield ที่ได้มีค่าน้อยเกินไปคุณก็ควรเปลี่ยนไปลงทุนในตัวเลือกอื่นที่มีความเสี่ยงน้อยกว่า

               โดยเฉลี่ย Yield จากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะอยู่ที่ประมาณ 6%- 9% แต่ในบางกรณีสำหรับนักลงทุนมืออาชีพที่ทำการบ้านมาดี พวกเขาอาจสามารถหาอสังหาฯ ที่มี Yield สูงถึง 10% ขึ้นไป ดังนั้นการศึกษาทำความเข้าใจตลาดอสังหาฯ จะช่วยสร้างความได้เปรียบในการมองหาอสังหาที่มี Yield สูง