ลงทุนอสังหาด้วยหลักประชากรศาสตร์

 หากคุณอยากกลายเป็นนักลงทุนอสังหามืออาชีพ คุณจำเป็นต้องเข้าใจหลักประชากรศาสตร์ไทย เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งที่มีความเกี่ยวข้องกับผู้คน การทำความเข้าใจในธรรมชาติของผู้คนจะช่วยสร้างข้อได้เปรียบในการวิเคราะห์ตลาดอสังหา อีกทั้งยังเป็นการทำความเข้าใจตลาดโดยปราศจากอคติ องค์ความรู้ด้านประชากรศาสตร์จะกลายเป็นพื้นฐานสำคัญ ที่จะผลักดันคุณให้กลายเป็นนักลงทุนอสังหามืออาชีพ เริ่มต้นทำความเข้าใจในหลักประชากรศาสตร์ได้ตั้งแต่ตอนนี้ เพื่อที่คุณจะได้ไม่พลาดโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

ประชากรศาสตร์คืออะไร?

               ประชากรศาสตร์ (Demography) คือ การศึกษาเกี่ยวกับการวิเคราะห์โครงสร้างประชากร การจำแนกประชากรตามหลักสถิติ และการนำความรู้ทางเศรษฐศาสตร์มาร่วมวิเคราะห์พฤติกรรม รวมไปถึงการใช้วิทยาศาสตร์สังคมในการอธิบายเหตุการณ์ต่างๆที่เกิดขึ้นกับประชากร องค์ความรู้เหล่านี้สามารถนำมาใช้เพื่อศึกษาการเจริญเติบโตของประชากร การพยากรณ์จำนวนประชากรที่อาจเพิ่มขึ้นในอนาคต และการจำแนกประชากรเพื่อศึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับพฤติกรรมในสังคม สิ่งเหล่านี้มักถูกนำมาใช้ในการวิเคราะห์ธุรกิจและเป็นข้อมูลสำคัญสำหรับการตัดสินใจลงทุน

ประชากรศาสตร์สำคัญอย่างไร?

               การทำธุรกิจหรือการลงทุนทุกสิ่งล้วนมีความเกี่ยวข้องโดยตรงกับหลักประชากรศาสตร์ เพราะทุกการตัดสินใจอย่างมีเหตุผลจำเป็นต้องมีข้อมูลรองรับ เพื่อใช้สำหรับการวิเคราะห์และการวางแผนการลงทุน ประชากรศาสตร์ช่วยให้เราสามารถวิเคราะห์กลุ่มเป้าหมาย กระแสเศรษฐกิจ โครงสร้างประชากรที่อาจส่งผลกระทบต่อธุรกิจ

ยกตัวอย่างเช่นหากต้องการลงทุนซื้ออสังหาสักแห่งหนึ่ง สิ่งที่เราควรวิเคราะห์เลยก็คือกลุ่มลูกค้าเป็นใคร ทำอาชีพอะไร มีรายได้เฉลี่ยเท่าไหร่ คิดเป็นร้อยละแล้วมีสัดส่วนเท่าใดของประชากรทั้งหมด หากเรามีความเข้าใจในหลักประชากรศาสตร์ เราจะสามารถดึงความรู้ตรงนี้มาใช้ประโยชน์ได้อย่างมหาศาล

อสังหาริมทรัพย์กับประชากรศาสตร์

               อสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องเกี่ยวกับผู้คน หากคุณลองสังเกตดูดีๆจะพบว่า อสังหาริมทรัพย์ต่างๆที่ถูกสร้างขึ้นในเมืองย่อมมีลักษณะจุดเด่นที่แตกต่างกัน ยกตัวอย่างเช่นคอนโดมิเนียมติดทะเลชายหาดพัทยา ส่วนใหญ่มักเน้นไปที่การออกแบบที่เน้นขายวิวธรรมชาติ สไตล์การตกแต่งแบบยุโรปหรูหรา

แต่ถ้าหากเป็นคอนโดในตัวเมืองที่เน้นไปที่กลุ่มวัยทำงาน หรือใกล้สถานศึกษา ผู้พัฒนาจะเน้นไปที่การสร้างคอนโดราคามิตรภาพที่สามารถเข้าถึงได้ ไม่ได้ขายความหรูหรา เน้นสะดวกเหมาะแก่การพักอาศัย สิ่งเหล่านี้ล้วนมีพื้นฐานมาจากการศึกษาหลักประชากรศาสตร์ทั้งสิ้น

การประยุกต์หลักประชากรศาสตร์กับอสังหาริมทรัพย์

               การเข้าใจหลักประชากรศาสตร์จะทำให้เราสามารถอธิบายพฤติกรรมของคนในพื้นที่นั้นๆได้อย่างแม่นยำ รวมไปถึงการจำแนกสัดส่วนของประชากรอย่างละเอียดไม่ว่าจะเป็น เพศ อายุ เชื้อชาติ รายได้ต่อหัวโดยเฉลี่ย ฯลฯ สิ่งเหล่านี้คือฐานข้อมูลที่เราจะนำไปใช้เพื่อวางแผนการลงทุน การทำการตลาด การวิเคราะห์แนวโน้มเพื่อเตรียมรับมือกับความเสี่ยง

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์

               ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเพื่อการปล่อยเช่าก็ดี หรือซื้อเพื่อเก็งกำไรขายต่อเองก็ดี สิ่งสำคัญประการแรกที่เราจะทำเลยการวางแผนก่อนเริ่มต้นลงทุน โดยเราต้องคิดก่อนเลยว่าพื้นที่ที่เราเลือกลงทุนมีลักษณะประชากรอย่างไร เช่น พื้นที่ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มวัยทำงาน และเป็นเขตที่มีนักศึกษาอยู่หนาแน่น หากสิ่งนี้คือจุดแข็งของตัวเมืองด้านประชากรศาสตร์ที่เราได้ศึกษามา เราก็สามารถวางแผนหาซื้ออสังริมทรัพย์ที่กลุ่มวัยทำงานและนักศึกษาต้องการได้อย่างตรงจุด เพื่อเพิ่มโอกาสในการลงทุนของเรานั่นเอง

การตลาดอสังหาริมทรัพย์

               ในส่วนนี้เราสามารถนำประชากรศาสตร์ การตลาดมาร่วมวิเคราะห์ได้ โดยการเก็บรวมรวบข้อมูลของประชากรในพื้นที่ว่าโดยส่วนใหญ่แล้วพื้นที่ที่เราอยู่นั้นมีโครงสร้างหรือสัดส่วนประชากรเป็นอย่างไร เช่น ในพื้นที่พัทยามีสัดส่วนประชากรชาวต่างชาติเกิน 30% ในส่วนนี้อาจทำให้เราเห็นโอกาสบางอย่างเพื่อทำการตลาดอสังหาริมทรัพย์กับกลุ่มต่างชาติ ไม่ว่าจะเป็นการทำเว็บไซต์ต่างประเทศโปรโมทอสังหาในพัทยา หรือการเข้าร่วมกลุ่มนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติเพื่อใช้ประชากรศาสตร์ การตลาดในการวางแผนกลยุทธ์ของเราเอง

การพยากรณ์แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์

               หลักประชากรศาสตร์นั้นมีความน่าสนใจอย่างมากในการพยากรณ์แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ เรามีกรณีศึกษาที่น่าสนใจก็คือประเทศ “ญี่ปุ่น” ซึ่งมีสัดส่วนประชากรศาสตร์ส่วนใหญ่เป็นผู้สูงอายุเกิน 60% ของประชากรทั้งประเทศ หากเรามีความเข้าใจในประชากรณ์ศาสตร์เราจะสามารถพยากรณ์แนวโน้มตลาดอสังหาในประเทศญี่ปุ่นได้เลยว่า แนวโน้มในอนาคตประเทศญี่ปุ่นจะมีอสังหาทิ้งร้างเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากประชากรส่วนใหญ่เป็นผู้สูงอายุ การแข่งขันระว่างประเทศลดลง อำนาจการใช้จ่ายของคนในประเทศลดลง และการลงทุนตลาดอสังหาในประเทศญี่ปุ่นอาจเป็นเรื่องที่ต้องระวังเป็นพิเศษ และนี่เองคือตัวอย่างการพยากรณ์แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์จากการใช้ความรู้ทางด้านประชากรศาสตร์

การวางแผนรับมือกับความเสี่ยง

               ประชากรศาสตร์ช่วยให้เราวางแผนรับมือกับภัยอันตรายที่มองไม่เห็น หรือก็คือความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตนั่นเอง โดยพฤติกรรมและโครงสร้างของประชากรศาสตร์ในสังคมจะเป็นภาพสะท้อนที่บอกเราให้เฝ้าระวังกับความเสี่ยง

ยกตัวอย่างเช่น การตรวจสอบความสัมพันธ์ของจำนวนประชากรและอสังหาในพื้นที่ว่ามีสัดส่วนสัมพันธ์กันหรือไม่ มีอสังหาเพิ่มขึ้นเกินความต้องการของประชากรจนเสี่ยงเกิดอุปทานส่วนเกินหรือไม่ ข้อมูลที่กล่าวมานี้เป็นเพียงการประยุกต์ใช้ความรู้ด้านประชากรศาสตร์เพียงส่วนหนึ่งเท่านั้น ซึ่งคุณสามารถศึกษาและค้นคว้าข้อมูลเพิ่มเติมเพื่อวางแผนรับมือกับความเสี่ยงได้มีประสิทธิภาพเพิ่มมากขึ้น

ขัดเกลาความรู้ด้วยประชากรศาสตร์ หนังสือน่าอ่าน

               หากนักลงทุนท่านใดสนใจอยากขัดเกลาความรู้ของตนเองเราขอแนะนำประชากรศาสตร์ หนังสือจากร้านค้าหนังสือชั้นนำอย่าง SE-ED Book, Meb market, สำนักงานสถิติแห่งชาติ เป็นต้น