วิเคราะห์ตลาดอสังหาผ่าน — Real Estate Cycle
ปัจจุบันสื่อความรู้ด้านอสังหาสามารถเข้าถึงได้ง่ายดาย
และโดยส่วนใหญ่หากคุณลองค้นหาไอเดียเกี่ยวกับ “การลงทุนอสังหาฯ”
สื่อต่างๆมักจะให้ความรู้ที่คล้ายกันไม่ว่าจะเป็น การทำการตลาด เทคนิคการเลือกอสังหา
การวิเคราะห์พื้นที่การลงทุน แน่นอนสิ่งเหล่านี้คือส่วนหนึ่งที่สำคัญของความรู้การลงทุนอสังหา
แต่สิ่งหนึ่งที่ใครหลายๆคนอาจมองข้ามไปคือ “วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์”
ซึ่งเป็นสิ่งที่เราจะอธิบายคุณในบทความนี้
เริ่มต้นลงทุนอสังหาริมทรัพย์
ก่อนที่จะเริ่มลงทุนลงทุนอสังหาริมทรัพย์สิ่งที่คุณจำเป็นต้องมีคือทัศนวิสัยที่กว้างไกล
ซึ่งก็คือการเข้าใจภาพรวมอุตสาหกรรมตลาดอสังหาริมทรัพย์ สิ่งนี้คือพื้นฐานของการลงทุนทุกรูปแบบที่จำเป็นต้องให้ความสำคัญ
เพราะมันจะไม่มีประโยชน์ใดๆเลยหากคุณมีความเข้าใจในการลงทุนอสังหาแต่กลับไม่เข้าใจวัฏจักรอสังหา
เพราะนั่นอาจนำไปสู่การลงทุนสวนกระแสเศรษฐกิจและนำมาซึ่งการเพิ่มความเสี่ยงโดยไม่จำเป็น
อย่างไรก็ตามวัฏจักรอสังหาจะทำให้คุณเข้าใจแนวโน้มในแต่ละช่วงเวลา
ทำให้คุณสามารถประเมินความเสี่ยงก่อนเริ่มต้นลงทุน และมองแนวโน้มการเติบโตได้ในอนาคตได้อย่างมีประสิทธิภาพมากที่สุด
วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์
ประโยคที่มักนำมาเตือนสตินักลงทุนเสมอก็คือ “Trend is your friend” หรือ “แนวโน้มคือเพื่อนของคุณ” ประโยคทองคำนี้เป็นคำพูดของนักลงทุนระดับโลกอย่างมาร์ติน ซไวก์ (Martin Zweig) ที่ถูกสลักลึกลงไปในจิตใจนักลงทุนทุกคน เป็นสิ่งที่คอยเตือนสติที่จะบอกคุณว่า “แนวโน้มตลาด” นั้นสำคัญต่อการลงทุนขนาดไหน วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Cycle) ได้แบ่งออกเป็น 4 ช่วงด้วยกัน คือ
- ·
ช่วงฟื้นฟู Recovery
- · ช่วงขยายตัว Expansion
- · ช่วงอุปทานส่วนเกิน Oversupply
- · ช่วงถดอถอย Recession
อสังหาริมทรัพย์มีการขับเคลื่อนทิศทางราคาอย่างมีนัยสำคัญ
โดยภาพรวมแล้วจะเคลื่อนที่เป็นวัฏจักร ซึ่งในแต่ละช่วงจะมีการอธิบายสถาณการณ์ที่จะช่วยให้คุณสามารถวางแผนรับมือกับความเสี่ยงได้
ช่วงฟื้นฟู Recovery
ช่วงฟื้นฟู Recovery เป็นช่วงเวลาที่อสังหาริมทรัพย์อยู่ในจุดตกต่ำและเติบโตช้า
มีความต้องการในอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างต่ำ ภาพรวมการก่อสร้างอสังหาลดลง อัตราการเติบโตของค่าเช่าช้าลง
แต่ก็เป็นช่วงเวลาเดียวที่อสังหาค่อยๆเติบโต
โอกาสในการลงทุน:
- · ในช่วงสภาวะที่ตลาดอสังหาอยู่ในช่วงฟื้นฟู (Recovery) หากสนใจลงทุนอสังหาปล่อยเช่าถือเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ เพราะเวลานี้เป็นช่วงเวลาแห่งการกอบโกยของถูก ถ้าหากคุณได้อสังหาริมทรัพย์ที่ทำเลดี ในอนาคตอสังหาที่คุณซื้อในช่วงฟื้นฟูจะทำให้คุณได้ส่วนต่างจากมูลค่าเพิ่ม (Capital Gain) และค่าเช่าที่ปรับระดับราคาสูงขึ้น
ช่วงขยายตัว Expansion
ช่วงขยายตัว Expansion จากมุมมองของเศรษฐศาสตร์มหาภาคเป็นช่วงเวลาที่ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศเพิ่มสูงขึ้น ความต้องการในอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้นส่งผลให้ผลักดันราคาค่าเช่าเพิ่มสูงขึ้น ช่วงเวลานี้เป็นช่วงเวลาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์แข่งขันสูงมาก
โอกาสในการลงทุน
- ·
ช่วงขยายตัว Expansion เปิดโอกาสให้เหล่าผู้พัฒนาอสังหา (Developer) แข่งขยายโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อตอบสนองความต้องการผู้บริโภคที่กำลังเพิ่มขึ้น
- · มีโอกาสที่นักลงทุนจะมองหาอสังหาริมทรัพย์มือสองมารีโนเวทขายใหม่จะช่วยเพิ่มโอกาสในการขายได้มากขึ้น เพราะเป็นช่วงที่อุปสงค์ในตลาดยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง
ช่วงอุปทานส่วนเกิน Oversupply
ช่วงอุปทานส่วนเกิน Oversupply คือ สภาวะที่ความต้องการขายอสังหาในตลาดมีมากกว่าความต้องการซื้อ เป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของอสังหาในช่วงขยายตัว (Expansion) ที่มากเกินความต้องการ เริ่มสังเกตุเห็นอสังหาฯทิ้งร้างเพิ่มมากขึ้น อัตราค่าเช่าเริ่มไม่ขยับ ผู้ถืออสังหาเก็งกำไรเริ่มเกิดความหวาดกลัว
โอกาสในการลงทุน
- · มีแนวโน้มที่ผู้คนในตลาดจะเสนอขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ถูกกว่ามูลค่าที่แท้จริง หากนักลงทุนสามารถเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพได้ในช่วงนี้ ก็มีแนวโน้มที่จะได้อสังหาราคาถูกและสามารถถือครองเพื่อทำกำไรได้ในอนาคต หากตลาดเริ่มกลับสู่ช่วงฟื้นฟู (Recovery)
ช่วงถดถอย Recession
ช่วงถดอถอย Recession เป็นช่วงตกต่ำสุดของเศรษฐกิจ ตลาดอสังหาได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงจากอัตราเงินเฟ้อ ราคาเช่าของอสังหาติดลบ มีแนวโน้มที่การบังคับขายทอดตลาดอสังหาจะเพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากผลกระทบความย่ำแย่ทางเศรษฐกิจ
โอกาสในการลงทุน
- ·
ในช่วงถดถอยผู้ที่มีเงินทุนจะกลายเป็นผู้ได้เปรียบในตลาดนี้
เพราะสามารถเข้าถึงอสังหาที่ถูกขายทอดตลาดจากกรมบังคับคดี และสามารถคว้าอสังหาพื้นฐานดีเพื่อทำกำไรในอนาคตได้
ผลกระทบและความรุนแรง
ในแต่ละช่วงเวลาของวัฏจักรเศรษฐกิจย่อมแฝงไปด้วยโอกาสเสมอ สภาวะปัญหาแต่ละช่วงที่เกิดขึ้นจะมีความหนักเบาแตกต่างกันขึ้นอยู่กับอสังหาที่คุณถือครอง ถ้าหากอสังหาที่คุณถือครองนั้นมีพื้นฐานดี แนวโน้มที่จะได้รับผลกระทบจากวิกฤติก็จะเบาลงหรืออาจไม่ได้รับผลกระทบเลยก็เป็นได้ ดังนั้นผู้ซื้ออสังหาควรทำความเข้าใจในการเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่มีพื้นฐานที่ดี เพื่อป้องกันความเสี่ยงจากวัฏจักรเศรษฐกิจที่สามารถเกิดขึ้นได้ตลอดเวลา
บทสรุป
วัฏจักรอสังหา (Real Estate
Cycle) ได้แสดงให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงของสถานการณ์ตลาดอสังหาในแต่ละช่วงเวลา
ทำให้เราสามารถเตรียมตัวรับมือกับวิกฤติที่อาจสามารถเกิดขึ้นได้ตลอดเวลา อีกทั้งยังช่วยให้เราเห็นภาพรวมตลาดและเลือกลงทุนในสถาการณ์ที่ได้เปรียบอีกด้วย