ลงทุนอสังหาด้วย REIT งบน้อยก็จอยได้

 การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวเลือกการลงทุนใครหลายๆคนสนใจ แต่การจะเข้าถึงการลงทุนอสังหาในความเป็นจริงนั้นกลับไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะอสังหาเป็นตัวเลือกการลงทุนระยะยาวที่ต้องใช้ทั้งเวลา และเงินลงทุนก้อนโต การที่ใครบางคนจะเข้าถึงการลงทุนนี้ได้จึงต้องมีคุณสมบัติที่พร้อมในหลายๆองค์ประกอบ แต่อย่างไรก็ตามสิ่งเหล่านี้ไม่ใช่อุปสรรคในการลงทุนอสังหาเลยแม้แต่น้อยถ้าหากคุณได้รู้จักกับ reit หากคุณอยากเริ่มต้นเส้นทางการลงทุนอสังหา การใช้เครื่องมือทางการเงินอย่าง reit เพื่อสร้างผลตอบแทนก็เป็นหนึ่งในตัวเลือกที่น่าสนใจไม่ใช่น้อย

REIT คืออะไร

            Reit มีชื่อเต็มว่า (Real Estate Investment Trust) คือ การจัดตั้งกลุ่มหลักทรัพย์ มีวัตถุประสงค์เพื่อการลงทุนในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ เช่น อาคารพาณิชย์ ที่ดิน โรงแรม หรือหอพัก เป็นต้น โดยผลตอบแทนของ Reit จะมาจากการปล่อยเช่าหรือการขายอสังหาที่กอง Reit บริหารอยู่นั่นเอง

ความน่าสนใจของ reit คือนักลงทุนรายย่อยสามารถเข้าถึงได้ง่าย อีกทั้งยังไม่จำเป็นต้องใช้เงินก้อนเท่ากับการลงทุนอสังหาโดยตรง การเข้าซื้อหน่วยลงทุนใน reit จึงเหมาะสำหรับผู้เริ่มต้นลงทุนที่กำลังสนใจอสังหาริมทรัพย์

 

รายได้ของ reit เกิดจากอะไรได้บ้าง

            REIT คือกองทรัพย์สินที่เลือกลงทุนในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีรายได้หลักมาจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการปล่อยเช่าหรือขาย โดย REIT จะนำผลตอบแทนที่ได้จากตรงนี้มาจ่ายปันผลให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนตามนโยบาย

REIT มีกี่ประเภท อะไรบ้าง?

            Reit จะมีหลักๆอยู่ด้วยกัน 2 ประเภทคือ 1. Freehold และ 2. Leasehold ทั้งสองประเภทนี้จะแตกต่างกันที่กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน

1.       Freehold คือ การที่กอง REIT เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นเมื่อเก็บค่าเช่าได้ก็จะนำมาจ่ายปันผลแก่นักลงทุน

2.       Leasehold คือ การที่กอง REIT ไม่ได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ แต่ใช้วิธีการซื้อกรรมสิทธิ์ในอสังหากับเจ้าของเพื่อซื้อสิทธิ์ในการปล่อยเช่าต่ออีกทีหนึ่ง ซึ่งจะมีระยะเวลากำหนดไว้ชัดเจน หากถึงวันครบกำหนดสัญญา REIT ต้องคืนกรรมสิทธิ์ให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์

โครงสร้างของ REIT

โครงสร้างของ Real Estate Investment (REIT) จะประกอบไปด้วย 3 องค์ประกอบด้วยกันคือ

• 1.       ผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT manager)  มีหน้าที่ในการเสนอยื่นขายหน่วยลงทุนต่อสำนัก ก.ล.ต. พร้อมบริการจัดการกองทรัสต์ด้วยการวางแผนกลยุทธ์ให้กองทรัสต์ได้รับผลตอบแทนสูงสุด 

 

• 2.       ผู้ตรวจสอบดูแล (Trustee) มีหน้าที่ดูแลผู้บริหารกองทรัสต์ในการบริหารจัดการให้เป็นไปตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์ และเป็นผู้รับโอนสิทธิ์ในทรัพย์สินจากผู้ก่อตั้งทรัสต์

 

• 3.       ผู้ถือหน่วยลงทุน คือ ที่เข้าซื้อหน่วยลงทุนกองทรัสต์ เป็นผู้รับประโยชน์จาก REIT ผ่านผลตอบแทนในรูปของเงินปันผล และมูลค่าหน่วยลงทุนที่เพิ่มขึ้น

ประโยชน์ของ REIT

            REIT เป็นตัวเลือกการลงทุนที่น่าสนใจเพราะสามารถสร้างกระแสเงินสด (cash flow) แก่ผู้ลงทุนได้ โดยผลตอบแทนเฉลี่ยจากการลงทุนจะอยู่ที่ 6%-7% ซึ่งอาจเพิ่มลดจากค่าเฉลี่ยนี้ตามแต่ละกองทรัสต์ ความแตกต่างระหว่างการลงทุน REIT กับการซื้ออสังหาคือ เราไม่จำเป็นต้องใช้เงินก้อนใหญ่เหมือนกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ที่ต้องวางเงินดาวน์ขั้นต้นเพื่อขอสินเชื่อกับธนาคาร แต่ REIT สามารถลงทุนได้เลยแค่ใช้เงินจำนวนหลักร้อยถึงหลักพันเข้าซื้อหน่วยลงทุนกับบริษัทหลักทรัพย์ (Brokers) หรือนายหน้าค้าหุ้นได้ทันที อีกทั้งยังมีอิสระในการลงทุนอสังหาต่างประเทศอีกด้วย

ความเสี่ยงในการลงทุนใน REIT

            การถือหน่วยลงทุน REIT มีความเสี่ยงเช่นเดียวกันกับการซื้อหุ้น เพราะโดยพื้นฐานกำไรจากกอง reit มาจากการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์ถือ ซึ่งมีปัจจัยเสี่ยงรอบด้านที่ผู้ลงทุนต้องแบกรับ โดยความเสี่ยงจาก RITE จะประกอบไปด้วย

• ·       ผู้เช่าผิดสัญญา
• ·       ปัญหาทางด้านการเมือง
• ·       ความเสี่ยงทางด้านเศรษฐกิจ
• ·       ข้อบังคับทางกฎหมาย
• ·       การถือครอง leasehold ของกองทรัสต์มีความเสี่ยงจากมูลค่าที่ลดลงตามระยะเวลา

การซื้อขายและการลงทุนใน REIT

            REIT เป็นกองทุนปิดที่จะเปิดให้นักลงทุนเข้ามาซื้อหน่วยลงทุนได้ครั้งแรกของการทำ IPO (Initial Public Offering) หลังจากนั้นหากต้องการซื้อหน่วยลงทุนของ REIT นักลงทุนต้องเข้าไปลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ โดยเริ่มต้นจากการเปิดบัญชีกับบริษัทหลักทรัพย์ที่เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ (Brokers) จากนั้นสามารถหาซื้อหน่วยลงทุน REIT ผ่านนายหน้าได้เลย ทีนี้ก็คงหายสงสัยกันแล้วว่ากองทุน reit ซื้อที่ไหน

ข้อดีและข้อเสีย REIT

ข้อดี

• ·       ไม่จำเป็นต้องมีเงินก้อนก็ลงทุนได้
• ·       นักลงทุนรายย่อยสามารถเข้าถึงได้
• ·       ลงทุนง่านผ่านแอปพลิเคชันของบริษัทหลักทรัพย์
• ·       มีหน่วยงานที่ได้มาตรฐานกำกับดูแล
• ·       มีผู้เชี่ยวชาญในการวิเคราะห์การลงทุน
• ·       อิสระในการลงทุนอสังหาต่างประเทศ

 

ข้อเสีย

• ·       มีความเสี่ยงที่จะขาดทุนได้ทุกเมื่อ
• ·       ต้องไว้ใจให้ผู้บริหารกอง REIT ให้บริหารความเสี่ยง
• ·       ต้องติดตามนโยบายกองทรัสต์อย่างใกล้ชิดอยู่เสมอ

 

บทสรุป

            Real Estate Investment (REIT) คือ กองทรัสต์ประเภทหนึ่งที่มุ่งเน้นไปที่การลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นอาคารพาณิชย์ ห้างสรรพสินค้า บ้าน ที่ดิน และอื่นๆอีกมากมาย โดยจะมีรูปแบบการทำกำไรอยู่สองประเภทด้วยกันคือ 1. Freehold และ 2. Leasehold ซึ่งมีรายได้หลักมาจากการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่อปล่อยเช่าหรือการขายเองก็ตาม โดยส่วนต่างที่เป็นผลประกอบการหลังหักค่าใช้จ่ายแล้วจะถูกนำมาคิดเป็นเงินปันผล ที่ทางกองทรัสต์จะจ่ายให้กับผู้ถือหน่วยลงทุน